10月全美租金中位数1384美元、环比降0.3%：空置率回落至7.0%，平均36天租出

Apartment List最新全国租金报告显示，2026年10月全美各户型租金中位数为1384美元，一居室中位数1215美元，两居室1369美元。租金环比下降0.3%，是连续第二个月环比回落；但同比上升0.1%——这是自2023年年中以来同比增速首次转正。报告首席经济学家萨尔维亚蒂对财经媒体表示，空置率正逐步收紧，市场正走出近年的偏软状态，尽管优惠指标仍显示部分疲软。

转正的背后是一段长达三年的下行。全国租金同比增速2026年4月曾探底至-1.6%，此后六个月持续回升；以美元计，10月中位数仅比一年前高1美元。租金价格在2022年年中见顶后累计回落约4%、每月58美元，目前大体回到按2017至2019年年均2.5%温和增速外推的长期趋势线附近。10月的环比回落属秋季淡季的季节性走低，但幅度只有去年同期-0.8%的三分之一多一点，甚至小于2017至2019年平衡时期的平均跌幅，显示淡季降价的力度明显收敛。

供给端的变化是这轮企稳的根源。2024年全美新交付多户住宅超过60万套，为1986年以来单年最多，建设潮此后见顶回落。全国多户住宅空置率10月为7.0%，低于今年2月7.3%的近期高点——那也是Apartment List自2017年开始追踪以来的最高值；空置率仍高于2017至2019年6.4%的长期均值，回到平衡水平尚需时日。房源从挂牌到租出平均需要36天，比上月多2天，是2019年有记录以来最慢的10月。另一个显示市场仍偏软的指标是优惠率：10月全国32%的多户物业提供价值不低于一个月免租的优惠，比一年前高4个百分点。

城市分化依旧醒目。在全美100个最大城市中，旧金山整体租金中位数3843美元最贵，其后是圣何塞3146美元、尔湾3144美元；最便宜的托莱多只有895美元，克利夫兰1018美元、威奇托1025美元紧随其后。分大都会区看，55个人口过百万的都会区中45个租金环比下跌、35个同比上涨；湾区涨势最猛，旧金山都会区同比涨13%、圣何塞涨9%，旧金山市区本身同比涨幅达24%。此前跌幅最深的阳光带市场开始企稳：圣安东尼奥同比-3.8%仍为大都会区最大跌幅，奥斯汀则收窄至-1.2%，远小于其2025年的-6.2%。

华人租客看这份报告，重点不是追全国平均数，而是对照目标城市的户型中位数做预算：签约前把水电、停车、租客保险等附加费单列，并直接询问免租优惠——全国每三家物业就有一家在给至少一个月免租，议价筹码仍在租客一侧。若计划跨城搬家，用中位数先筛城市、再用具体挂牌核对通勤与学区；同时要留意空置率回落、租出周期仍长的组合意味着好房源未必抢手、但房东降价意愿也在变弱，看到价格合适的户型不宜拖太久。