Cotality十月房产报告：全美房价同比涨1.8%、9月成交量同比降5.4%创十年低位，高利率把买卖双方都钉在原地

房产数据与分析公司Cotality10月29日在加州尔湾发布《十月房产市场十问》。报告开篇的判断是：美国楼市仍卡在「老利率」与「现行借贷成本」的对峙里——手握低息贷款的存量房主资产净值丰厚、却没有卖房动机，居高不下的借款成本则把买家挡在门外，成交清淡与区域分化同时出现，越来越多借款人开始转向可调利率贷款（ARM）来压低眼前的月供。

价格方面，全美房价同比上涨1.8%，较7月的1.6%略有加快，但区域差异拉大：可负担性较好、供应偏紧的市场涨幅居前，克利夫兰涨6.4%，伊利诺伊州涨6.8%、康涅狄格州涨6.3%；库存上升、需求降温的市场走弱，奥斯汀跌2.1%，得克萨斯州整体跌0.7%。量能方面，9月已完成交易量同比下降5.4%，8月与9月合计成交量创十年最低；全美50大都会区中有40个成交下滑，丹佛跌17.0%、华盛顿特区跌12.1%、亚特兰大跌11.0%，纽约市是少数例外、微涨近1%。全美房屋周转率已降至3.8%，明显低于2011至2019年间5.0%的疫后均值；报告测算，若周转率回到5%，每年可多出约160万套交易。

利率锁定是最核心的机制：10月30年期房贷平均利率7.35%，而存量贷款的加权平均利率（8月口径）只有4.33%，利差仍处历史高位，再融资被冻结、房主惜售。值得注意的是，如今的ARM与次贷危机前不可同日而语：固定期普遍5年、7年或10年，涨幅有上限、承保更严，2010年后发放的ARM严重拖欠率在2026年中低于0.5%，只有固定利率贷款的一半。另一面，房主净值处于高位推动房屋净值贷款创新高：2026年前三季度，银行授信110万笔HELOC、规模2150亿美元，另发放36.1万笔房屋净值贷款、280亿美元。报告还指出，2020年买房者平均已积累约25.6万美元净值，2022年买房者约17万美元，「何时买、用什么条款买」对家庭财富的分化作用，正在逼近房价涨幅本身。联邦层面的住房周报汇总（10月30日）口径与此大体一致：标普Case-Shiller全国房价指数8月同比涨2.1%、FHFA指数涨2.4%，均显示涨幅温和、低于通胀附近徘徊。

对在美华人买卖双方的实际含义：想换房的家庭，真正的成本不是房价而是利差——放弃4%上下的老贷款、换成7%以上新贷款，同等房价月供可能多出上千美元，先算总账再决定是否为学区或面积「以小换大」。首次买家在成交清淡的市场反而有议价空间，尤其在丹佛、奥斯汀等库存上升的都会区；现金充裕者可留意HELOC与ARM等工具，但ARM必须按固定期结束后的上限利率做压力测算。短期内期待利率大跌来解冻市场并不现实，按报告口径，低周转可能成为未来一两年的常态。