近半数在贷房贷利率低于4%：Realtor.com用FHFA数据测算，同额30万美元贷款月供差近690美元，锁定效应料延续到2027年
Realtor.com10月30日发布经济分析：2026年二季度约49%的存量房贷利率低于4%、近78%低于6%，创纪录的43%贷款发放于2019年中至2022年中低息期。以30万美元、30年期测算，3.25%利率月供约1306美元、7%则约1996美元，一年差出8280美元，难怪房主不愿卖房。
为什么美国楼市挂牌量上不去？Realtor.com10月30日发布的一项经济分析用房贷存量数据给出了量化答案。该分析基于联邦住房金融局（FHFA）的贷款数据：2026年第二季度，全美约49%的未偿房贷利率低于4%，另有29%落在4%至6%之间，合计近78%的存量贷款利率低于6%；而眼下新发贷款利率在7%以上。换言之，绝大多数房主手里握着一张按今天行情几乎不可能再拿到的「便宜钱」合约，卖房换房等于主动放弃它。
差距落到月供上非常具体。分析以一笔30万美元、30年期贷款测算：利率3.25%时每月本息约1306美元，利率7%时升至约1996美元，每月多付约690美元、一年多付约8280美元，这还没算房产税与保险。北卡罗来纳州房产经纪人罗宾·柯克曼对Realtor.com表示，不少客户本想搬家，一算现行利率与自家老利率的差，就打消了念头。存量结构也印证了这一点：创纪录的43%的未偿贷款发放于2019年年中至2022年年中这段历史低利率时期，而截至2026年6月的最近四年新发放贷款只占约28%，新贷与再融资的萎缩一目了然。
房主惜售的直接后果是二手房库存偏紧：想买的人选择有限，投资客的收购机会、定价与竞争格局都被改写；与此同时，投资房本身的融资成本也在高位，租金回报被压缩。市场并非全无松动迹象：9月挂牌价环比下降1.4%，在售房源数量小幅增加。Realtor.com预计锁定效应将延续到2027年：到2027年年中，利率6%以上贷款占存量比重可能由二季度的约23%升至27%至29%，但即便如此，多数存量借款人仍将持有6%以下的贷款，市场解冻只能是渐进的。Cotality本周发布的十月报告从另一个角度给出同一结论：10月30年期均率7.35%对存量加权均率4.33%，利差处历史高位，是冻结再融资与换房的主因。
对在美华人家庭的实用参考：持有低息贷款的自住房主，若非必须搬迁，「留房出租、另购第二套」未必划算，要把新贷款的高利率与出租管理的成本一并测算；真要换房，可优先考虑「利率买降（buydown）」、卖家让利抵点数等谈判工具，在成交清淡的市场里这类让利比疫情期间常见得多。首次买家则不必被「等利率回到3%」的心态绑架——按主流机构测算，那种利率环境短期内不会回来，更可行的做法是先上车、待未来利率实质回落时再融资，并为这一路径预留信用分数与收入文件的维护。