Redfin：全美房屋成交价三年来首次同比下跌，中位价389,601美元、月供2,786美元仍近纪录高位

房地产平台Redfin于10月29日发布最新四周市场数据（截至10月25日，覆盖全美900多个都会区）：全美房屋成交价中位数为389,601美元，同比下降0.1%。这是该指标三年多以来首次出现同比下跌，且已是连续第二周下行，上一周跌幅为0.2%，结束了此前连续三年的上涨。同期，要价中位数经季节调整为400,703美元，同比仍涨1.2%，说明挂牌价的松动慢于成交价。

需求端的疲软更为明显。经季节调整的待完成销售为276,352套，同比下降15.9%、环比下降1.8%，创下Redfin自2021年有记录以来的最低水平，并已连续第三周在其统计的全部50个人口最多大都会区下跌，其中西雅图待完成销售同比跌31.6%、亚特兰大跌25.9%、圣迭戈跌25.3%居前。卖方也在退场：新挂牌量为352,421套，同比下降4%，降至今年年初以来最低。不过，由于待完成销售跌得更快，在售房源总量反而升至1,510,619套，同比增2.2%，库存月数从4个月升至4.5个月，回到通常被视为供需平衡的4至5个月区间；房源中位在市天数为50天，降价房源占比升至21.5%，成交价与要价之比为98.3%。

价格松动并不等于负担减轻。按Redfin测算，典型购房者的月供已升至2,786美元，同比上涨10.7%，为其有记录以来第二高，仅略低于前一周的历史高位。同期周平均房贷利率为7.32%，虽较前一周的7.40%小幅回落，仍处在近三年高位，这正是成交价跌、月供却涨的原因。

区域分化明显。50大都会区中，旧金山成交价中位数同比上涨15%领跑，克利夫兰涨4.9%；下跌一方则有西雅图跌5.1%、圣何塞跌4.9%、奥斯汀跌4.6%。业内人士对后市并不一致：有分析认为库存已回到疫情前水平，东北与中西部等长期缺房地区的部分卖家可能会对市场转冷的速度感到意外；也有经济学家提醒，房价走向还取决于经济、家庭收入与在售房源数量，高利率施压并不必然立刻带来全国性下跌。

对华人买卖双方的提示：买方在多数城市的议价筹码为近年来最强，可把卖方承担过户费、利率买降或修缮让步写进报价一并谈，并善用降价房源占比上升这一窗口；卖方则应参考近四周的签约数据而非挂牌价定价。决策前务必核对本地大都会区的最新周度数据，全国中位数掩盖的，恰恰是各城市完全不同的冷热。