三季度78%的都会区房价上涨：全美中位价43.29万美元，圣何塞192万仍居首

全美房地产经纪人协会（NAR）10月29日发布的季度报告显示，今年第三季度，全美约235个都会市场中78%的地区房价上涨，比例略低于二季度的80%；录得两位数涨幅的都会区占4%，低于上季度的5%；21%的市场房价下跌。全美独栋现房中位价同比上涨1.7%至432,900美元，涨幅与二季度下修后的水平持平。

NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，尽管负担能力挑战令楼市降温，全国大部分地区房价仍在创纪录高位，房主是涨价的受益方——过去七年，一套普通住宅平均升值约146,000美元。分区域看，东北中位价561,500美元、同比涨4.0%领跑全国；中西部342,500美元、涨3.6%；南部374,900美元、涨1.0%；西部629,000美元、微跌0.6%，是唯一房价下跌的区域。涨幅最大的都会区依次为密西西比州格尔夫波特-比洛克西-帕斯卡古拉（+11.0%）、纽约州罗切斯特（+10.9%）和密西西比州杰克逊（+10.1%），中西部城市在涨幅前十中占据多席。

最贵市场仍集中在加州与夏威夷：圣何塞-桑尼维尔-圣克拉拉中位价1,920,000美元居首，其次是安纳海姆-圣安娜-欧文1,470,000美元、旧金山-奥克兰-海沃德1,350,900美元，檀香山1,199,700美元、圣地亚哥1,075,000美元分列其后。云指出，中西部不少市场价格明显更可负担，自主置业相对容易实现；而人工智能热潮继续推高湾区房价，令其稳居全国最贵。过去一年佛州多地房价下跌，本季度则几乎所有佛州市场都重回上涨，云认为，若本地就业与经济稳健，其他市场的跌势也可能只是短暂现象。

负担能力方面，以两成首付计算，一套典型现房的月供为2,251美元，比上季度多48美元、比一年前多69美元；典型家庭平均将24.1%的收入用于房贷。首购族购买一套368,000美元的入门房、一成首付时月供为2,208美元，占其收入的36.3%。Inman同日报道还提醒口径差异：Redfin截至10月25日的四周滚动数据显示，成交中位价同比微跌0.1%至389,601美元、待过户销售跌至其有记录以来低位——NAR统计的是季度成交的独栋现房，Redfin覆盖900多个都会区的挂牌与成交滚动数据，两者并不矛盾，而是观察窗口不同。

对在美华人买家与房主而言，这份报告的要点有三：一是全国房价整体仍在高位横盘微涨，指望大幅抄底并不现实，但21%的市场已在下跌，逐城看价比看全国标题更重要；二是湾区、圣地亚哥等华人聚居区仍处价格高原，首购月供占收入逾三分之一，预算测算务必把月供2251美元量级的典型水平、税费与保险一并计入；三是中西部涨幅居前但绝对价仍低，远程办公或有意跨州置业的家庭可把克利夫兰、罗切斯特等地列入比较清单，同时核实当地学区与就业基本面。